東京都、老朽マンションの建て替え促進制度で新たな容積率積み増し。

東京都が老朽マンションの建て替えを加速させるようだ。

なんと、不動産会社が築古物件を取得すれば、別の場所で建て替えるマンションの容積率を上乗せし、かつ買い取った物件の跡地に新築マンションを建てる場合も、別の築古物件を買えば容積率を積み増すといった制度を、2019年に創設するという。

都内に限らず、日本では戦後から高度経済成長期にかけ、住宅不足を解消するため、大量の団地やマンションといった集合住宅が供給されてきた。

ところが、こういった建物のほとんどは旧耐震基準の物件だ。

例えば東京の場合、5万3213棟の分譲マンションのうち1万1892棟、賃貸マンション7万9975棟のうち1万2802棟が旧耐震基準（2013年東京都「マンション実態調査」より）。

また、同調査によると旧耐震基分譲マンションで耐震診断を実施しているのは17.5％に過ぎず、「改修工事の費用がない」「診断費用がない」といった理由で見送っているケースが目立つ。

「資産価値の低下がある」「改修費用がない」「費用負担ができない」などの意見から診断に反対する声もあるようだ。

なお、国レベルでも13年4月時点でマンションストック数総戸数590万戸のうち、旧耐震基準は約106万戸で、建て替えの実績は累計183件、約1万4000戸に留まっている。

旧耐震基準のマンションは震度6以上の大地震に見舞われると倒壊の恐れがあり、東海トラフ巨大地震や首都圏直下地震などの発生が指摘されるなか、生命や身体の保護の観点から、建て替えは喫緊の課題だ。

ところが、住民側からすれば先述のように資金不足といった理由から遅々として進まず、こういった現状に至っている。

老朽マンションだと管理組合が持つ資金は少なく、住民も高齢化していて多額のお金は出せない、あるいは「いまさら建て替えなんて興味はない」といった人もいるだろう。

容積率の問題もある。建て替えを実施した物件の場合、住戸を増やして分譲することでデベロッパーは工事費用をまかなえるが、容積率が余っていないとそれはできない。

老朽マンションだと建築後に規制が強化されたため現行基準に適合しない既存不適格の物件もあり、建て替えるとサイズダウンを余儀なくされるケースもある。こういった理由から業者も及び腰になってしまうのだ。